设施运营与维护概述

由不酸式焦磷酸钠
丛科学
由设施营运及维修委员会更新

更新:
12-05-2017

简介

设施操作和维护包括广泛的服务、能力、过程和工具,以确保所建环境将执行功能为此设计和建造了一个设施。操作和维护通常包括建筑物/已建成结构的日常活动、其系统和设备,以及住户/使用者,以履行其预期功能。操作和维护被合并为一个通用术语O&M,因为一个设施如果不进行维护就不能以最高效率运行;因此,这两者被视为一体。

图像的运维图标-机械,扳手,油罐齿轮和计算器

设施运维部分提供以下方面的指导:

  • 不动产库存(RPI)概述维护一个组织的实物资产的清单和管理这些资产所需的系统类型。
  • 电脑维修管理系统(CMMS)-包含用于跟踪组织资产和相关成本维护的程序和实践的描述。这些项目通常是重复的,包括预防活动、计划的/预定的活动和紧急活动,项目低于既定的美元门槛(即15 000美元)。
  • 电脑辅助设施管理-最初指的是空间规划技术,然而,它并没有更广泛地用于描述处理设施管理的任何或所有方面的各种技术。例子包括

    CMMS、BIM、IWMS等。

  • 运营管理手册-现在人们普遍认为,在拥有和运营一个设施的生命周期中,运维是最大的支出。完善的、用户友好的操作维护手册的准确性、相关性和及时性不能被夸大。因此,将详细的、设备特定的操作维护手册作为整个调试过程的一部分变得越来越普遍。这些手册描述了物理资产的必要操作和管理所涉及的流程、方法、工具、部件和频率。
  • 清洁/清洁-当大楼被打开时,钥匙会交给保洁员、保管员或家政人员进行内部“清洁”和维护。使用环保清洁产品和采用更安全的方法清洁建筑物可改善物业资产管理和更健康的工作场所。地面维护和外部表面的适当清洁对有效的整体设施维护和清洁计划也很重要。清洁、景观美化、扫雪等都属于一般维护活动。
  • 历史建筑运营与维护“,这是一个独特而复杂的问题:在保持旧设备运行的同时考虑安装更高效的新设备的影响。此外,清洁精致的表面和艺术品需要使用不太可能损坏这些表面的产品,同时为建筑的居住者提供一个健康的环境。维持严格的温度和湿度控制,以保护艺术品和古物,是营运及维修人员的另一项挑战。史密森学会就温度和湿度对文物的影响做了大量的研究,可以在以下链接中找到:

    博物馆和画廊内相对湿度和温度可接受范围的确定第1部分而且第2部分

    更多信息请访问内政部长的历史遗产处理标准,参阅WBDG的文件及参考资料部分,或向可持续保护历史古迹

  • 项目交付方法-为有效定义、成本、采购、执行和管理运维项目而建立的流程称为项目交付方法。由于房地产业主和他们的服务提供商面临着众多不同的操作和维护项目,因此及时和具有成本效益地完成这些项目至关重要。虽然传统的施工交付方法(如设计-投标-施工)已被普遍使用,但协同施工交付方法(如工程订单承包)已被证明能够按时、按预算交付90%以上的此类项目,并使所有参与者和监督小组感到满意。

的范围运营管理包括保持整个构建环境包含在组织的环境中所需的活动、过程和工作流房地产库存指设施及其配套基础设施,包括公用事业系统、停车场、道路、排水构筑物和地面,在其使用周期内能够满足其预期功能的状况。这些活动包括有计划的预防性和预见性维修和纠正性(修理)维修。预防性维护(PM)由一系列基于时间的维护需求组成,这些需求为计划、调度和执行计划维护(计划维护与纠正维护)提供了基础。PM包括调节、润滑、清洗和更换部件。时间密集型的PM,如轴承/密封更换,通常安排在常规(工厂或“线”)停机期间。根据联邦能源管理计划(FEMP)2022年世界杯上下半区对阵表,预测维护试图检测退化机制的开始,目标是在组件或设备出现严重恶化之前纠正退化。纠正性维修是为使设备恢复到正常的工作状态或服务所必需的维修,可以是有计划的,也可以是计划外的。有些设备在使用寿命结束时,可能需要大修。根据国防部的定义,大修是恢复一个项目到一个完全可用的条件,根据维护服务能力标准。

从单个设施到校园,再到校园组,需求各不相同。随着设施的数量、种类和复杂性的增加,执行运维的组织应该在规模和复杂性上进行调整,以确保任务性能的持续。在任何情况下,运维都需要知识渊博、技术熟练、训练有素的管理和技术人员,以及计划良好的维护计划。维护计划开发背后的理念通常基于运维组织的能力。综合维修计划的目标包括:

  • 减少资本维修
  • 减少计划外的停机和维修
  • 延长设备寿命,从而延长设施寿命。
  • 实现生命周期成本节约,并且
  • 提供符合设计意图的安全、实用的系统和设施。
包含运营、工程、管理、培训和维护的运维集成图表

可持续性是运维过程的一个重要方面。一个运行良好的运维计划应该节约能源和水,资源效率,同时满足安慰健康,安全建筑物居住者的要求。的影响2005年能源政策法案(EPAct 2005),行政命令13693《2007年能源独立与安全法》(EISA 2007)都必须在设施运维过程中考虑到。的联邦高性能和可持续建筑部分提供联邦人员满足高性能和可持续建筑要求所需的关键信息。

整个设施运维计划的一个关键组成部分是适当的管理。根据FEMP,管理功能应该将程序的不同部分绑定到一个内聚实体中。整个计划应该包含五个不同的功能:操作、维护、工程、培训和管理(OMETA)。除了建立和促进OMETA的联系之外,运维经理还有责任与其他部门经理沟通,为不断缩减的预算提供理由。

相关问题

系统级运营管理手册.除了典型的供应商设备文档外,需要更高级别运维信息的组织应确保预留足够的资金,并在规划阶段确定适当的范围/内容/格式要求。重要的是从系统级别分析和评估设施,然后开发程序以实现最有效的系统集成。系统级手册包括基于维护程序理念的已建成信息。系统级的运维程序并不取代制造商针对特定设备的文件,而是补充这些出版物并指导其使用。例如,系统级故障排除将故障分析到组件级别,如泵、阀或电机,然后参考特定的制造商要求来拆卸、修复或更换组件。文档通常应满足或超过客户或商业标准,如ASHRAE指南(例如,指引4-2008 (R 2013)编制建筑系统的操作和维护文件)的格式和内容,并为支援业主维修计划(MP)而特别定制。

历史建筑运营与维护“,.这是一个独特而复杂的问题:既要保持旧设备的运行,又要考虑安装更高效的新设备的影响。此外,清洁精致的表面和艺术品需要使用不太可能损坏这些表面的产品,同时为建筑的居住者提供一个健康的环境。维持严格的温度和湿度控制,以保护艺术品和古物,是营运及维修人员的另一项挑战。史密森学会就温度和湿度对文物的影响做了大量的研究,可以在以下链接中找到:

建造及营运楼宇资讯交换系统.应该在规划阶段确定实施COBie的考虑因素,特别是当荡妇是必需的。

联邦不动产资产管理公司行政命令13327-2004)。根据这项指令,联邦机构被要求建立程序,为所有拥有和维护的联邦设施建立问责制和管理制度。这包括报告价值、状况和可持续性,以及采用总拥有成本和生命周期成本的原则。

递延的维护.确定一个组织递延维护价值的方法在过去十年中一直在讨论。1995年,联邦会计准则咨询委员会(FASAB)制定了第6号会计准则,该准则定义并确立了递延维护报告的要求。这导致联邦社区决定如何满足这些要求,并在1999年联邦设施理事会运行和维护常设委员会发布了141技术报告-联邦设施的延期维护。这份报告进一步定义了维护和维修。FASAB正在重新审视延迟维护的问题以及如何定义和确定它。此外,GAO最近的一份报告质疑了在定义和确定机构报告延期维修的方法时存在的差异(见GAO-09-10报告-联邦房地产:维修和维护积压造成的政府财政风险不清楚- 2008年10月)。此外,FFC还为预测设施维护和维修投资的组织结果的研究提供了资金。所有这些努力都将对联邦机构如何解释和跟踪维护和修理费用以及延迟维护的积压产生影响。

可持续性.最近的指示确立了减少能源和水的使用的目标,并提高新建筑和现有建筑的可持续性(见13693号行政命令:“未来十年联邦可持续发展规划”《2007年能源独立与安全法》(EISA 2007)).这将影响设施的运行和维护方式。的联邦高性能和可持续建筑部分提供联邦人员满足高性能和可持续建筑要求所需的关键信息。

新出现的问题

拆解.拆除旧的或历史悠久的建筑,用可能不那么耐用、可持续或安全的新结构取而代之,这是许多社区和私营部门都存在的问题。目前还没有单一的工具可以解决Teardown问题,而是多种策略的组合效果最好。网上可用的一个工具是“网上的拆卸工具,"这是国家历史保护拆除信托计划的一部分。该工具旨在作为一个易于共享、用户友好的一站式商店,突出显示了大约30个工具和300多个在美国使用的最佳实践示例。

额外的资源

A.规划设计阶段

运维活动从设施的规划和设计开始,并贯穿其生命周期。在规划和设计阶段,应该有运维人员参与,并应确定包括在设计中的维护需求,如设备接入、内置状态监测、传感器连接等的各项要求当建造的设施移交给所有者/用户组织时,这将有助于他们。运维团队应该在项目开发团队中有代表,这样他们就能提前知道一旦设施移交给他们,他们必须维护的控制、设备和系统的类型。关于这个主题的更多信息,请参见“F.协调员工能力和培训与设备和系统的复杂程度”。应考虑专业开发的系统级操作和维护手册,而不是典型的供应商提供的设备手册。的建造及营运楼宇资讯交换系统主动性也应该是一个考虑因素。对于较大的综合设施,运维人员应考虑全系统的集成和拟议产品与现有系统的兼容性,包括工具、设备和清洁用品。这是整个系统调试过程开始的地方。建筑营运-楼宇资讯交换(COBie)

  • FEMP操作和维护最佳实践指南由能源部(DOE) -第三章:运维管理,第九章:泵的设计/选择
  • EPA I-BEAM -室内空气质量建筑教育和评估模型(I-BEAM)是为建筑专业人员和其他对商业建筑室内空气质量感兴趣的人设计的指导工具。
    • 管道系统清洗/标准
    • 排风系统设计
  • PBS-P100公共建筑服务设施标准总务管理局(GSA) -附录A.3新建筑和现代化以及附录A.4改造项目

b .构建阶段

为了支持有效的操作和维护(O&M),重要的是设施操作和维护文件(1)是业主要求的(2)是准确的(3)是及时的。已安装系统和设备的系统级和制造商手册,包括竣工图纸,应在施工阶段供业主审阅。然而,这种文件在财务结算时交付并不罕见,在业主搬进大楼很久之后。为了在周转时有效地运营设施,必须在财务完成、业主入住之前,特别是在操作员/维护人员培训之前,就获得运维信息。如果目前情况并非如此,所有者可能需要修改其采购规范以强制执行该要求。虽然获得运维文件可能由业主代表或监督建立委托代理,施工工作应与业主的施工经理协调/监督,以确保施工完成。

此外,通常应组织和跟踪部分施工合同、保修/激活日期和备件信息。

c .运营管理方法

运维组织通常负责运行和维护构建环境。为了完成这一点,O&M组织必须负责操作系统和设备,并妥善维护.公用事业系统可以是简单的供应线/系统,也可以是完整的生产和供应系统。维修工作可能包括有计划的预防性/预见性/和维修、纠正性(修理)维修、故障电话(例如,房间太冷)、更换过时的物品、预测性测试和检验大修和地面护理。运维组织可以使用可靠性为中心的维修(RCM)包括“反应式、基于时间或间隔的、基于条件的和主动维护(预测/计划)实践的最佳组合…这些主要维护策略,而不是独立应用,是整合起来利用各自的优势,以最大化设施/设备可靠性,同时最小化生命周期成本“特别是对于采暖、通风和空调(HVAC)系统,重新调试是提高运行效率的一个选择。运维组织通常也负责维护的记录递延的维护(DM),即由于某些原因(通常是缺乏资金)而没有完成的维护工作。

d .生命周期的各项

根据国际设施管理协会(IFMA)的数据,一个设施的运营生命周期成本通常包括2%的设计和建造费用,6%的运维费用和92%的使用者工资。建筑物、构配件和配套设施的操作和维护是复杂的,需要一支知识渊博、组织良好的管理团队,以及一支技术熟练、训练有素的工作队伍,无论这些功能是在内部执行还是通过合同执行。运维组织的目标应该是运行、维护和改进设施,以提供可靠的、安全健康的能源效率,以及设施在整个使用周期内的有效运作,以达到其指定用途。为了实现这些目标,运维管理层必须管理、指导和评估日常运维活动,并预算资金以支持组织的需求。对联邦机构来说,全生命周期成本是2004年的要求第13327号行政命令联邦不动产资产管理

E.计算机化维修管理系统

运维组织可以利用电脑维修管理系统(CMMS)管理他们的日常运作,追踪维修工作的状况,并监察相关的费用。这些系统不仅是管理日常活动的重要工具,而且是为准备设施提供宝贵信息的重要工具关键绩效指标(kpi)/用于评估当前操作的有效性和支持组织和人事决策的指标。这些系统开始越来越多地与地理信息系统(GIS)建筑信息模型(BIM)技术和COBie增加/改善设施的运作功能。

F.根据设备和系统的复杂程度协调员工能力和培训

运维组织必须根据其设施内的运维系统和组件来确定其员工的技能水平。这不仅适用于内部员工,也适用于任何合同服务。如果支助已安装的系统和设备所需的技能缺乏,则必须提供培训,或利用不太复杂的设备系统提供经济的工作安排。

随着工业的自然发展,将技术进步融入到翻新、重大的基本维修和新建筑建设中,高科技建筑系统正在投入使用,当出现问题时,现有的运维人员还不够熟悉,无法正确纠正,或保持高效运行。其中一个例子是建筑自动化系统(BAS)。通常未经培训的人员会用手动设置来覆盖编程设置,以解决特定的热/冷呼叫问题,但随着时间的推移,这些累积的覆盖会导致全系统操作的不平衡。

无论其设备的复杂程度如何,每个组织都应该制定培训计划并跟踪员工资格,以确保他们适合现有和计划的建筑系统。这将使组织能够根据需要不断改进培训。一个循环培训计划应该同时考虑所需技能的类型和地理区域内可用的劳动力技能。考虑的主题包括:

  • 安全/职业安全及安全条例和指导方针
  • 设备操作启动和关闭程序
  • 正常操作参数
  • 应急程序
  • 设备预防性维护(PM)计划
  • 使用适当的工具和材料,包括个人防护装备(PPE)

培训计划应该至少每年进行一次审查,无论什么时候计划对设备或新设施进行更改。除了对运维人员现有设备的技术能力进行定期评估外,设计团队应该始终将运维人员包括在新项目开发工作中。运维人员可以提供有价值的输入,使员工的能力和培训计划与任何新设备相匹配。运维人员通常是了解现有设施运行情况的最佳来源之一,他们可以深入了解如何将新设备纳入设施维护计划。工作人员可能并不总是了解建筑物问题的根本原因,但他们可以确定在纠正长期状况的努力中需要反复注意的领域。运维人员的投入可以指导设计师在改造和设备升级项目中解决这些问题。如果由于技术水平的原因,现有的劳动力资源无法长期满足特定设备的需求,则应寻求更简单的设备解决方案。

需要合格的人员以最高效率操作和维护设施,并保护设备和系统的重大投资。除了对自己和他人造成潜在的身体危害外,未经培训的员工还可能在不知不觉中损坏设备,导致不必要的停机。低效和不恰当的运维还可能导致设备保修失效,降低设备的预期使用寿命(EUL)。

运维服务提供者的认证和适当的培训可以保护组织、员工和访问者。培训来源包括制造商、专业组织、贸易协会、大学和技术学校、商业教育/培训课程、内部培训和在职培训(OJT)选项。培训项目应该为员工提供这些资源的适当组合,以确保所涉及的材料是最新的,适用于组织的设施。

G.非运维工作

大多数运维组织通常还执行一些超出运维定义的工作,但这些工作往往是他们需要和执行的,因此这些工作常常成为他们基线的一部分。这项工作是与设施相关的新性质的工作,因此不应由运维基金资助,而应由请求组织资助。例子可以包括一些小的设施工作,例如安装一个出口来支持一台新的复印机,为一个新的试验台提供一个压缩空气出口,为特殊的活动设置和移动提供日间搬运工服务,或者一个完整的房间修复和/或新的小型建筑项目。记录建筑环境状况及其维护/修理需求的可用方法包括定期的设施状况评估(FCA)。

清洁/绿色清洁

培训课程

指标/关键性能指标

  • 每平方英尺的保管费用
  • 每平方英尺成本
  • 每平方英尺能源成本
  • 能源使用
  • 设施运行Current Replacement Value (CRV)指数(SAM性能指标:appa2003)
  • 设施营运总平方英尺指数(设施管理绩效指标:appa2003)
  • 量度/成本模型
  • 每平方英尺的公用事业费用
  • 每平方英尺垃圾清除成本

定义

  • 紧急维修-需要立即采取行动恢复服务、消除可能中断活动的问题或保护生命和财产的计划外工作。计划外/计划外维修在当前预算周期或年度方案中发生的反应性和非紧急纠正工作活动。活动范围从需要较低技术水平的无计划滋扰性质的维修,到需要熟练工人进行中度到重度修理或校正的非紧急任务。

  • 紧急维修-对系统或设备的计划外和意料之外的维修请求。服务调用通常是在系统或组件发生故障和/或被认为工作不正常时接收的。如果问题已经造成了危害或涉及到基本服务,则可能需要紧急响应。相反,如果问题不严重,例行的反应就足够了。

  • 能源使用-该性能指标表示为每总平方英尺(GSF)设施、设施组、场地或组合的英国热单位(btu)的比率。该指标代表一种通用的能源消耗指标,通常被认为是世界标准。可以在给定的时间段内跟踪此能源使用度量,以测量能源使用的变化和差异。影响每平方英尺BTU的主要因素是外部环境温度、建筑负荷变化和设备效率。每平方英尺用于加热、冷却、照明和设备运行的能量。该指标传统上表示每年或每月的总能源消耗。所有的燃料和电都被转换成各自的热量,或BTU含量,以合计所有消耗的能量。能源使用=英国热单位BTUs /总面积GSF。

  • 设备运行电流替换值(CRV)指数-这一指标表示为一个组织的资本资产的管理责任提供的资金水平。该指标表示为年度设施维修业务支出与当前更换价值(CRV)的比率。年度设施维护运营支出包括与设施和场地有关的服务和日常维护的所有支出。它还包括由年度设施维修业务预算供资的主要维修支出。这一类别不包括由其他帐户供资的重大维修和/或资本更新支出,也不包括公用事业和支助服务的支出,如邮件、电信、公共安全、保安、汽车共用车、停车、环境卫生和安全、中央接收等。设施运营CRV指数=年度设施维护运营支出($)/当前更换价值($)。

  • 设施运营总平方英尺(GSF)指数-这一指标表示为一个组织的资本资产的管理责任提供的资金水平。该指标以每年设施维修业务开支与机构总占地面积的比率表示。年度设施维护运营支出包括与设施和场地有关的服务和日常维护的所有支出。它还包括由年度设施维修业务预算供资的主要维修支出。这一类别不包括由其他机构帐户供资的重大维修和/或资本更新支出,也不包括公用事业和支助服务的支出,如邮件、电信、公共安全、保安、汽车共用车、停车、环境卫生和安全、中央接收等。设施运营GSF指数=年度设施维护运营支出(美元)/总面积(GSF)。

  • 正常/例行维护和小修-通过年度预算周期供资的周期性、计划好的工作活动,目的是继续或达到固定资产(即建筑物和固定设备)的最初预期寿命或确定的适当业绩水平。对建筑物和固定设备等资本资产进行正常/例行维护,以帮助它们达到最初的预期寿命。缺陷项目的纠正成本较低,通常作为年度运维资金的一部分完成。正常/例行维护不包括扩大资产容量的活动,或升级资产以满足大于或不同于最初预期的需求。

  • 操作-与建筑物或实物资产的日常使用、支持和维护相关的所有活动;包括行政、管理费、正常/例行维护、保管服务和清洁、消防服务、虫害控制、除雪、地面护理、景观美化、环境操作和记录保存、垃圾回收清除、安全服务、服务合同、公用事业费用(电、气/油、水)、保险(火灾、责任、操作设备)和税收。它不包括资本改进。这一类别可能包括服务合同支出和其他第三方费用。业务活动可能涉及业务附带的一些例行维护和小型维修工作,但不包括作为单独预算项目列入的任何大量维护或维修工作。

  • 计划性或程序性维修—包括周期超过一年的维护任务。计划或程序维护的例子有油漆、屋顶的防汛涂层、道路和停车场的覆盖物和密封涂层、狭窄的公用事业线路的清管,以及类似的功能。

  • 预测维修/测试/检验-使用特定的方法和设备进行例行维护、测试或检查,以预测故障,如振动分析、热像仪、x射线或声学系统,以帮助确定未来的维护需求。例如,定位表明维护要求的管道变薄、裂缝或过度振动的测试。

  • 预防性维护-有计划的、受控的定期检查、调整、清洗、润滑和/或部件的选择性部件更换和小修小修,以及性能测试和分析,目的是最大化建筑系统、设备等的可靠性、性能和生命周期。预防性维护包括对物品的许多检查点活动,如果这些检查点被禁用,可能会干扰重要的安装操作,危及生命或财产,或涉及高成本或更换周期长。

  • 编程主要维护—包括周期超过一年的维护任务。程序化主要维护的例子有油漆、屋顶维护(洪水涂层)、道路和停车场维护(覆盖层和密封涂层)、公用事业系统维护(狭窄管线的清管)和类似功能。

  • 修复(s)-在设备发生故障后,为使设备恢复使用或使其运行更有效而进行的工作。通过大修、再加工或更换因部件或使用而损坏且未能通过维护得到纠正的部件或材料,使设施或其部件恢复到可有效地用于其指定用途的状态。

  • 日常维修-为使系统或设备恢复到原来的能力、效率或能力而采取的行动。例行维修并不打算显著增加有关项目的容量。例如,用一个容量相近的新装置替换一个坏掉的锅炉将是一个例行的维修项目。但是,如果新装置的能力是原来装置的两倍,额外能力的费用就必须资本化,而不会被认为是例行修理工作。

  • 计划外/计划外的维修-与预防性维护工作不同的是,对系统或设备的维修请求是计划外和意料之外的。服务调用通常是在系统或组件发生故障和/或被认为工作不正常时接收的。如果问题已经造成了危害或涉及到基本服务,则可能需要紧急响应。相反,如果问题不严重,例行的反应就足够了。当前预算周期或年度方案中发生的反应性和/或紧急纠正工作活动。活动范围从需要较低技能进行纠正的非计划的妨害性质的维护,到需要熟练工人进行中度到重度修理或纠正的非紧急任务,到需要立即采取行动恢复服务、消除可能中断活动的问题或保护生命和财产的紧急计划外工作。

尾注

术语“建筑”或“设施”可以互换用来描述任何已建成的结构(建筑物、水坝、道路、桥梁、公共交通等)。

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