设施操作和维护-概述

唐·萨普
丛科学
由设施营运及维修委员会更新

更新:
12-05-2017

简介

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设施运营和维护包括广泛的服务、能力、流程和工具，以确保建筑环境将执行功能为此设计和建造了一个设施。运营和维护通常包括建筑物/建筑结构所需的日常活动我、其系统和设备，以及居住者/使用者执行其预期功能。操作和维护被合并为通用术语O&M，因为如果不进行维护，设施就无法以最高效率运行;因此，两者被视为一体。

图像的操作和维护图标-机械，扳手，油罐齿轮和计算器

设施运维部分提供以下方面的指导:

  • 不动产存货(RPI)-提供关于维护组织实物资产清单和管理这些资产所需的系统类型的概述。
  • 电脑维修管理系统(CMMS)-包含用于跟踪组织资产维护和相关成本的程序和实践的描述。这些项目通常是重复的，包括预防性、计划/计划的和紧急活动，项目低于既定的美元门槛(即15 000美元)。
  • 电脑辅助设施管理-最初是指空间规划技术，然而，不是更一般地用于描述解决设施管理的任何或所有方面的各种技术。例子包括

    CMMS, BIM, IWMS等。

  • 运营管理手册-现在人们普遍认为，在拥有和运营设施的生命周期中，运维是最大的支出。精心编写的、用户友好的运维手册的准确性、相关性和及时性不容忽视。因此，作为整个调试过程的一部分，需要详细的、特定于设备的运维手册变得越来越普遍。这些手册描述了物理资产的必要操作和管理所涉及的流程、方法、工具、部件和频率。
  • 清洁/清洁-当建筑被打开时，钥匙被交给门卫、保管员或家政人员进行内部“清洁”和维护。使用环保的清洁产品和采用更安全的方法清洁建筑物，可提供更好的物业资产管理和更健康的工作场所。地面维护和外部表面的适当清洁对于有效的整体设施维护和清洁计划也很重要。清洁，以及景观美化，扫雪等都被认为是一般的维护活动。

  • “历史建筑运营与维护”这是一个独特而复杂的问题:在保持旧设备运行的同时，还要考虑安装更高效的新设备的影响。此外，清洁精致的表面和艺术品需要使用不太可能损坏这些表面的产品，同时为建筑的居住者提供一个健康的环境。维持严格的温度和湿度控制，以保护艺术品和文物，是对运维人员的另一项挑战。史密森学会对温度和湿度对文物的影响进行了广泛的研究，可以在以下链接中找到:

    确定博物馆及展览馆内可接受的相对湿度及温度范围：第1部分而且第2部分

    欲了解更多信息，请访问内政部长的历史财产处理标准，参阅WBDG的文件及参考资料部分，或向可持续历史保护．

  • 项目交付方式-为有效定义、成本、采购、执行和管理运营和维护项目而建立的过程被称为项目交付方法。由于房地产业主及其服务提供商面临着众多不同的运营和维护项目，因此必须以及时和具有成本效益的方式完成这些项目。虽然传统的施工交付方法(如设计-投标-建造)已被普遍使用，但协作式施工交付方法(如订单承包)已被证明能够按时、按预算交付超过90%的此类项目，并使所有参与者和监督小组满意。

范围运营管理包括保持整个构建环境包含在组织环境中的活动、过程和工作流不动产存货清单设施及其配套基础设施，包括公用事业系统、停车场、道路、排水结构和地面，在其生命周期内能够满足其预期功能。这些活动包括有计划的预防性和预见性维修和纠正性(修理)维修。预防性维护(PM)由一系列基于时间的维护需求组成，这些需求为计划、调度和执行计划维护(计划与纠正)提供了基础。PM包括调整、润滑、清洁和更换部件。时间密集型的PM，如轴承/密封更换，通常安排在定期(工厂或“线路”)停机期间。根据联邦能源管理计划(FEMP)2022年世界杯上下半区对阵表，预测性维护试图检测退化机制的开始，目标是在组件或设备严重恶化之前纠正退化。纠正性维护是使设备恢复正常工作状态或服务的必要维修，可以是计划内的，也可以是非计划内的。有些设备在使用寿命结束时，可能需要大修。根据国防部的定义，大修是根据维护服务标准将一个项目恢复到完全可用的状态。

从单个设施到校园，再到校园群，需求会有所不同。随着设施数量、种类和复杂性的增加，执行运维的组织应适应规模和复杂性，以确保任务的持续执行。在所有情况下，运维都需要知识渊博、技术熟练、训练有素的管理和技术人员，以及计划良好的维护计划。维护计划开发背后的理念通常基于运维组织的能力。全面维护计划的目标包括:

  • 减少基本维修
  • 减少计划外停机和维修
  • 延长设备寿命，从而延长设施寿命。
  • 实现生命周期成本节约
  • 提供符合设计意图的安全、实用的系统和设施。
图表显示运维整合包括运营、工程、管理、培训和维护

可持续性是运维过程的一个重要方面。一个运行良好的运维程序应该节约能源和水，资源效率高，同时满足安慰，健康,安全建筑居住者的要求。的影响2005年能源政策法案,13693号行政命令和2007年能源独立与安全法案在设施运维过程中必须全部考虑。的联邦高性能和可持续建筑部分提供联邦人员满足高性能和可持续建筑要求所需的关键信息。

整个设施运维计划的一个关键组成部分是其适当的管理。根据FEMP，管理功能应该将程序的不同部分绑定到一个内聚实体中。整个计划应该包含五个不同的功能:操作、维护、工程、培训和管理(OMETA)。除了建立和促进ota的联系之外，运维经理还有责任与其他部门经理沟通，并为不断缩减的预算提供理由。

相关问题

系统级运维手册．除了典型的供应商设备文档之外，需要更高级别运维信息的组织应确保留出足够的资金，并在规划阶段确定适当的范围/内容/格式要求。重要的是从系统层面分析和评估设施，然后制定程序以实现最有效的系统集成。系统级手册包括基于维护计划理念的构建信息。系统级的运维程序不会取代制造商针对特定设备部件的文档，而是补充这些出版物和使用指南。例如，系统级故障排除将故障分析到部件级别，例如泵、阀或电机，然后参考特定的制造商要求来拆卸、修复或更换部件。文档通常应满足或超过客户或商业标准，如ASHRAE指南(例如，指引4-2008 (R 2013)编制建筑系统的操作和维护文件)的格式和内容，并特别为支持业主维修计划(MP)而量身定制。

“历史建筑运营与维护”．这是一个独特而复杂的问题:既要保持旧设备的运行，又要考虑安装更高效的新设备的影响。此外，清洁精致的表面和艺术品需要使用不太可能损坏这些表面的产品，同时为建筑的居住者提供一个健康的环境。维持严格的温度和湿度控制，以保护艺术品和文物，是对运维人员的另一项挑战。史密森学会对温度和湿度对文物的影响进行了广泛的研究，可以在以下链接中找到:

建筑作业及楼宇资料交换(COBie)．应该在计划阶段确定实施COBie的考虑，特别是当荡妇是必需的。

联邦不动产资产管理公司（13327号行政命令-2004)。根据该指令，联邦机构必须建立程序，对所有拥有和维护的联邦设施建立问责制和管理。这包括报告价值、状况和可持续性，以及采用总拥有成本和生命周期成本计算原则。

递延的维护．确定一个组织的延期维护价值的方法在过去十年中一直在讨论。1995年，联邦会计准则咨询委员会(FASAB)制定了第6号会计准则，该准则定义并确定了递延赡养报告的要求。这导致联邦社区决定如何满足这些要求，1999年，联邦设施委员会运营和维护常设委员会发布了技术报告141 -联邦设施的延期维护。这份报告进一步定义了维护和修理。FASAB正在重新审视延迟维护的问题以及如何定义和确定它。此外，政府问责局最近的一份报告质疑了在定义和确定机构报告延期维修的方法方面存在的差异(见GAO-09-10报告-联邦不动产:维修和维修积压的政府财政风险不明确- 2008年10月)。此外，FFC还资助了预测设施维护和维修投资预期的组织结果的研究。所有这些努力都将对联邦机构如何计算和跟踪维护和维修成本以及延期维护的积压产生影响。

可持续性．最近的指令已经确立了减少能源和水的使用以及提高新建筑和现有建筑的可持续性的目标13693号行政命令:“未来十年联邦可持续发展规划”和2007年能源独立与安全法案)．这将影响设施的运行方式和维护方式。的联邦高性能和可持续建筑部分提供联邦人员满足高性能和可持续建筑要求所需的关键信息。

新出现的问题

拆解．拆除旧建筑或历史建筑，代之以可能不那么耐用、可持续或安全的新结构，是政府和私营部门许多社区都存在的问题。目前还没有一个单一的工具可以解决拆解问题，而是一个策略的组合效果最好。网上可用的一个工具是“网上的拆解工具，"这是国家历史保护拆除信托基金的一部分。该工具旨在成为一个易于共享、用户友好、一站式的商店，重点介绍了大约30个工具和300多个在美国使用的最佳实践示例。

额外的资源

A.规划和设计阶段

运维活动始于设施的规划和设计，并贯穿其生命周期。在规划和设计阶段，运维人员应参与，并应确定包括在设计中的维护需求，如设备访问、内置状态监测、传感器连接等的各项要求当建成的设施移交给所有者/用户组织时，这将有助于他们。运维团队应该在项目开发团队中有代表，以便他们提前知道一旦设施移交给他们，他们将必须维护的控制类型、设备和系统。有关此主题的更多信息，请参见“F.协调人员能力和培训与设备和系统复杂水平”。应考虑专业开发的系统级操作维护手册，而不是典型的供应商提供的设备手册。的建筑作业及楼宇资料交换(COBie)主动性也应考虑在内。对于较大的综合体，运维人员应考虑整个系统的集成和拟议产品与现有系统的兼容性，包括工具、设备和清洁用品。这是整个系统调试过程开始的地方。wbdg -建筑作业及楼宇信息交换(COBie)

  • FEMP操作和维护最佳实践指南第3章:运维管理，第9章:泵的设计/选择
  • EPA I-BEAM室内空气质量建筑教育和评估模型(I-BEAM)是为建筑专业人员和其他对商业建筑室内空气质量感兴趣的人设计的指导工具。
    • 管道系统清洗/标准
    • 第1章排气系统设计
  • PBS-P100公共建筑服务设施标准由总务管理局(GSA) -附录A.3新建筑和现代化以及附录A.4改造项目

B.施工阶段

为了支持高效的操作和维护(O&M)，重要的是设施的操作和维护文件(1)是业主要求的，(2)是准确的，(3)是及时可用的。安装系统和设备的系统级和制造商手册，包括竣工图纸，应在施工阶段供业主查阅。然而，在业主搬进大楼很久之后，这种文件在财务结算时交付并不罕见。为了有效地周转运营设施，必须在财务完成、业主入住之前，特别是在操作员/维护人员培训之前，获得运维信息。如果目前情况并非如此，业主可能需要修改其采购规范以强制执行该要求。虽然获得运维文件可能由业主代表或监督楼宇调试代理人，工程应与业主的施工经理协调/监督，以确保工程顺利完成。

此外，通常应组织和跟踪部分施工合同、保修期/启动日期和备件信息。

C.运维方法

运维组织通常负责操作和维护构建的环境。为了实现这一点，运维组织必须负责操作系统和设备，并正确维护．公用事业系统可以是简单的供应线/系统，也可以是完整的生产和供应系统。维修工作可能包括计划的预防/预测/和保养、纠正(修理)保养、故障通知(例如，房间太冷)、更换过时物品、预测性测试和检验、大修和地面护理。运维组织可以利用以可靠性为中心的维护计划，包括“反应性，时间或间隔为基础，基于条件，和主动维护(预测/计划实践)的最佳组合…这些主要维护策略，而不是独立应用，是集成以利用各自的优势，以最大限度地提高设施/设备可靠性，同时最小化生命周期成本“特别是对于供暖、通风和空调(HVAC)系统，回溯调试是提高运行效率的一种选择。运维组织通常还负责维护记录递延的维护(DM)，即由于某些原因(通常是缺乏资金)而未能完成的维护工作。

D.生命周期运维

根据国际设施管理协会(IFMA)的数据，设施的运行生命周期成本通常包括2%的设计和建造成本，6%的运维成本和92%的居住者工资成本。楼宇、构构物及配套设施的运作和维修是复杂的，需要一支知识丰富、组织良好的管理团队，以及一支技术娴熟、训练有素的工作队伍，不论这些工作是由内部或透过合约执行。运维组织的目标应该是运行、维护和改进设施，以提供可靠的、安全，健康的，能源效率，以及设施在整个使用周期内有效运作，以达到指定用途。为了实现这些目标，运维管理层必须管理、指导和评估日常运维活动和预算资金，以支持组织的需求。对联邦机构来说，全生命周期成本是2004年的要求行政命令13327 -联邦不动产资产管理．

E.计算机化维修管理系统

运维组织可以利用电脑维修管理系统(CMMS)管理他们的日常运作，跟踪维修工作的状态，并监控相关的工作成本。这些系统不仅是管理日常活动的重要工具，而且还为准备设施提供有价值的信息关键绩效指标(kpi)/用于评估当前业务的有效性和支持组织和人事决策的指标。这些系统开始越来越多地与地理信息系统(GIS)，建筑信息模型(BIM)技术和COBie增加/改善设施的操作功能。

F.协调员工能力和培训与设备和系统先进水平

运维组织必须根据其设施内的运维系统和组件来解决其员工的技能水平。这不仅包括内部员工，还包括任何合同服务。如果支助已安装的系统和设备所需的技能不足，则必须提供培训或利用不太复杂的设备系统来提供经济的工作安排。

随着行业的自然发展，将技术进步纳入翻修、重大基本维修和新建筑施工，高科技建筑系统正在投入使用，而当前的运维人员还不够熟悉，无法在出现问题时正确纠正问题，或保持有效运行。楼宇自动化系统(BAS)就是一个例子。通常未经培训的人员会使用手动设置来覆盖编程设置，以解决特定的热/冷呼叫问题，但随着时间的推移，这些累积的覆盖会导致系统范围内的操作不平衡。

无论其设备的复杂程度如何，每个组织都应该制定培训计划并跟踪员工的资格，以确保他们适合现有和计划中的建筑系统。这将使组织能够在持续的基础上根据需要改进培训。一个经常性的培训计划应该同时考虑所需技能的类型和地理区域内可用的劳动力技能。可供审议的议题包括:

  • 安全/OSHA法规和指南
  • 设备操作启动和关闭程序
  • 正常工作参数
  • 应急程序
  • 设备预防性维护(PM)计划
  • 使用适当的工具和材料，包括个人防护装备(PPE)

培训计划应至少每年进行一次审查，并在计划更换设备或新设施时进行审查。除了对运维人员现有设备的技术能力进行定期评估外，设计团队在整个新项目开发过程中都应包括运维人员。运维人员可以提供有价值的投入，使员工的能力和培训计划与任何新设备相匹配。运维人员通常是了解现有设施运行情况的最佳来源之一，他们可以深入了解如何将新设备纳入设施维护计划。工作人员可能并不总是了解建筑物问题的根本原因，但他们可以确定在努力纠正长期状况时需要反复关注的领域。运维人员的投入可以指导设计人员在翻新和设备升级项目中解决这些问题。如果由于技术水平的原因，现有的劳动力资源无法长期满足特定设备的需求，则应采用更简单的设备解决方案。

需要合格的人员以最高效率运行和维护设施，并保护在设备和系统上的重大投资。除了对自己和他人造成潜在的人身危险外，未经培训的员工还可能在不知不觉中损坏设备，造成不必要的停机时间。低效和不当的运维也会导致设备失效，降低设备的预期使用寿命(EUL)。

运维服务商的认证和培训可以保护组织、员工和访客。培训来源包括制造商、专业组织、行业协会、大学和技术学校、商业教育/培训课程、内部培训和在职培训(OJT)选项。培训计划应向员工提供这些资源的适当组合，以确保所涉及的材料是最新的，并适用于组织的设施。

G.非运维工作

大多数运维组织通常还执行超出运维定义的工作，但这些工作经常是他们需要和执行的，以至于这些工作经常成为他们基线的一部分。这项工作是与设施相关的新工作，因此不应由运维基金资助，而应由请求组织资助。例子可以包括一些小的设施工作，例如安装一个出口来支持一台新的复印机，为新的测试台提供一个压缩空气出口，为特殊活动设置和移动提供日间搬运工服务，或者一个完整的房间修复和/或新的小型建筑项目。记录建筑环境状况及其维护/维修需求的方法包括定期的设施状况评估(FCA)。

H.清洁/绿色清洁

培训课程

度量/关键性能指标

  • 每平方英尺的保管费用
  • 每平方英尺的成本
  • 每平方英尺的能源成本
  • 能源使用
  • 设施运行电流替换值(CRV)指数(SAM绩效指标:appa2003)
  • 设施营运总平方英尺(GSF)指数(SAM绩效指标:appa2003)
  • 量度/成本模型
  • 每平方英尺的水电费
  • 每平方英尺废物清除费用

定义

  • 紧急维修-需要立即采取行动恢复服务、消除可能中断活动的问题或保护生命和财产的计划外工作。计划外/计划外维修当前预算周期或年度计划中发生的反应性和非紧急性纠正工作活动。活动范围可能从需要低水平纠正技能的计划外维修到需要熟练劳动力的中度到大修或纠正的非紧急任务。

  • 紧急维修-计划外和意料之外的系统或设备维修请求。服务调用通常是在系统或组件出现故障和/或工作不正常时接收的。如果问题已造成危险或涉及基本服务，则可能需要紧急响应。相反，如果问题不严重，例行的反应就足够了。

  • 能源使用-该绩效指标以英国热量单位(btu)与设施、设施组、场地或组合的每平方英尺(GSF)的比率表示。该指标代表了普遍被认为是全球标准的通用能源消耗指标。可以在给定的时间内跟踪此能源使用度量，以测量能源使用的变化和方差。影响每平方英尺BTU的主要因素是外部环境温度、建筑负荷变化和设备效率。每平方英尺用于加热、冷却、照明和设备运行所需的能量。该指标传统上表示为每年或每月的总能源消耗。所有燃料和电力都转换为它们各自的热量或BTU含量，以计算消耗的全部能量。能源使用=英国热量单位BTUs /总面积GSF。

  • 设备运行电流替换值(CRV)指数-这一指标代表了一个组织的资本资产的管理责任提供的资金水平。该指标以每年设施维护运营支出与当前重置价值(CRV)的比率表示。年度设施维护运营支出包括与设施和场地有关的服务和日常维护的所有支出。它还包括由年度设施维修业务预算供资的主要维修支出。这一类别不包括由其他帐户供资的主要维护和/或资本更新的支出，也不包括公用事业和支助服务的支出，如邮件、电信、公共安全、保安、机动池、停车、环境健康和安全、中央接收等。设施运营CRV指数=年度设施维护运营支出($)/当前重置价值($)。

  • 设施运营总平方英尺(GSF)指数-这一指标代表了一个组织的资本资产的管理责任提供的资金水平。该指标表示为年度设施维护运营支出与机构总面积的比率。年度设施维护运营支出包括与设施和场地有关的服务和日常维护的所有支出。它还包括由年度设施维修业务预算供资的主要维修支出。这一类别不包括由其他机构帐户供资的主要维护和(或)资本更新的支出，也不包括公用事业和支助服务的支出，如邮件、电信、公共安全、保安、机动池、停车、环境健康和安全、中央接收等。设施运营GSF指数=年度设施维护运营支出($)/总面积(GSF)。

  • 正常/例行维护和小修-通过年度预算周期资助的周期性计划工作活动，以继续或实现固定资产(即建筑物和固定设备)的最初预期寿命，或既定的适当绩效水平。对建筑物和固定设备等资本资产进行正常/例行维护，以帮助它们达到最初的预期寿命。缺陷项目纠正成本低，通常作为年度运行维护(O&M)资金的一部分完成。正常/例行维护不包括扩大资产容量的活动，或以其他方式升级资产以满足大于或不同于最初预期的需求。

  • 操作-与建筑物或实物资产的日常使用、支持和维护相关的所有活动;包括行政、管理费、正常/例行维护、托管服务和清洁、消防服务、虫害控制、除雪、场地护理、景观美化、环境操作和记录保存、垃圾回收清除、安全服务、服务合同、公用事业费用(电、气/油、水)、保险(火灾、责任、操作设备)和税收。它不包括资本改良。这一类别可能包括服务合同支出和其他第三方成本。业务活动可能涉及一些例行保养和业务附带的小型修理工作，但不包括作为单独预算项目列入的任何大量保养或修理工作。

  • 计划或程序维护—包括周期超过一年的维护任务。计划或程序维护的例子有油漆，屋顶的防洪涂层，道路和停车场的覆盖和密封涂层，狭窄的公用事业线路的清管，以及类似的功能。

  • 预测维修/测试/检验-使用特定的方法和设备进行例行维护、测试或检查，以预测故障，如振动分析、热成像、x射线或声学系统，以帮助确定未来的维护需求。例如，定位指示维护要求的变薄管道、裂缝或过度振动的测试。

  • 预防性维护-有计划的、受控的定期检查、调整、清洁、润滑和/或部件的选择性部件更换和小修的程序，以及性能测试和分析，旨在最大限度地提高建筑系统、设备等的可靠性、性能和生命周期。预防性维护包括对项目的许多检查点活动，如果被禁用，可能会干扰基本的安装操作，危及生命或财产，或涉及高成本或长时间的更换。

  • 程序化主要维护—包括周期超过一年的维护任务。程序化的主要维护示例有油漆、屋顶维护(防洪涂层)、道路和停车场维护(覆盖层和密封涂层)、公用事业系统维护(狭窄线路的清管)以及类似功能。

  • 修复(s)-为使设备在故障后恢复服务或使其运行更有效率而进行的工作。修复:通过大修、再加工或更换因部件作用或使用而恶化的部件或材料，使设施或其组成部分恢复到可以有效地用于其指定目的的状态，而这些部件或材料尚未通过维护得到纠正

  • 日常维修-为使系统或设备恢复到其原来的容量、效率或能力而采取的行动。例行维修并不打算显著增加所涉项目的能力。例如，用容量相似的新机组更换故障锅炉将是一个常规维修项目。但是，如果新装置的能力是原来装置的能力的两倍，额外能力的费用就必须资本化，而不会被视为例行维修工作。

  • 计划外/计划外的维修-与预防性维护工作不同的是，系统或设备维修请求是计划外和意料之外的。服务调用通常是在系统或组件出现故障和/或工作不正常时接收的。如果问题已造成危险或涉及基本服务，则可能需要紧急响应。相反，如果问题不严重，例行的反应就足够了。当前预算周期或年度计划中发生的反应性和/或紧急纠正工作活动。活动范围可能从需要低水平纠正技能的妨害性质的计划外维护，到需要熟练劳动力的中度到大型修理或纠正的非紧急任务，再到需要立即采取行动恢复服务、消除可能中断活动的问题或保护生命和财产的紧急计划外工作。

尾注

我术语“建筑”或“设施”可互换用于描述任何建筑结构(建筑物、水坝、道路、桥梁、公共交通等)。

主题:
操作与维护(O&M)

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